lundi 22 juillet 2013

Projet immobilier, 15ème épisode.

Pour rappel du précédent billet concernant le projet de la MSP http://mggenerationdeuxpointzero.blogspot.fr/2013/04/le-terrain-ben-oui-cest-celui-la-quon.html (oui je sais ça fait longtemps, car 1) j'ai pas grand chose à raconter et 2) je suis une grande procrastinatrice:)) nous avions décidé d'un terrain pour la deuxième fois en 1 an, avec des arguments qui nous semblaient très justes (cadre de travail, accessibilité).

C'est donc 3 mois plus tard, que nous nous sommes à nouveau réunis pour rediscuter du terrain, mais cette fois-ci avec le Maire, 3 élus, l'URBANISTE (le fameux, cf billet précédent), un architecte, un promoteur immobilier privé (pas l'OPAC), et 9 professionnels de santé du projet de MSP.

Le maire m'avait appelé 2 semaines avant pour que l'on fixe la date pour que le projet puisse avancer, mais la surprise c'était qu'il y avait un nouvel acteur du projet: le promoteur privé (nous n'avions jamais évoqué ce choix, mais pourquoi pas). J'ai senti un empressement soudain du maire qui m'a paru assez suspect, j'ai donc relayé l'information aux autres professionnels, et nous avons convenu de se voir avant cette réunion afin de se mettre d'accord et de refaire le point sur les attentes et projets de chacun.

Un ptit Doodle, et on se retrouve tous au resto 5 jours plus tard (j'adore les doodles:))

Au resto, ambiance conviviale et productive. 

J'avais pris mon ordinateur, car j'essaie de retranscrire nos réunions à chaque fois (ça concrétise le projet, et ça permet aux absents d'avoir un aperçu des réunions). 
L'ordre du jour ou du soir à ce moment là, consistait à ce que chacun redéfinissent ses attentes et projections, pour au final écrire un courrier commun au conseil municipal pour leur demander de se positionner sur le soutien qu'il pourrait apporter à notre projet. 

Notre inquiétude était: Est-ce que la mairie pourra porter financièrement les professionnels ne pouvant investir dans leurs locaux au début (c'est à dire être le bailleur)?

Chacun s'est donc exprimé entre l'apéro et le dessert. Sur les 10 professionnels présents 5 ne pouvaient pas investir donc le Dr Kalee et moi même pour 2 raisons : nous ne sommes pas encore installées sur la commune, nous n'avons donc pas de bilan d'activité (donc pas de garantie pour la banque), et nous avons besoin de nous projeter dans notre activité afin d'être sûres de notre choix d'exercice. (et moi j'ai M. Paragliding qui n'est pas très encourageant déjà pour le projet en lui même, alors un achat c'est NO WAY).

Nous sommes donc tombés d'accord pour écrire un courrier commun questionnant la mairie sur son investissement, et qui rappellerait notre implication dans le projet. Ce courrier ayant pour but également de nous protéger des éventuelles manipulations électorales si le projet venait à être abandonné.
Nous avions convenu de l'envoyer après la réunion de la semaine suivante pour qu'il soit lu pendant le conseil municipal.

La réunion avec tout pleins de monde a donc eu lieu la semaine dernière (je profite de cette journée vide de patient, avec un marmot gardé par nounou qui n'est plus malade, pour écrire ce billet).

Le maire a donc commencé la réunion en rappelant l'engagement de la mairie pour ce/notre projet de MSP, et le souhait qu'elle avait de le voir aboutir.

Nous nous sommes tous présentés.

L'urbaniste, pour les nubis comme moi, c'est un professionnel qui gère l'aménagement des communes et accompagne les mairies dans leurs Plans de Locaux d'Urbanisme (PLU), il fait des propositions d'aménagement en fonction des besoins des communes (un architecte de formation).

Il a utilisé des termes bien précis pour qualifier notre projet "Intérêt collectif et général et non publique du projet de MSP pour la commune" (après on le prend comme on le veut).

Puis il a enchaîné en expliquant que peu de projets collectifs aboutissaient (selon son expérience).
Il a présenté son évaluation réalisée sur les 2 sites,
avec une question sous entendue au départ: Comment faire un projet qui soit économiquement viable ?
Il nous a avoué avoir été "interpellé" par la question des choix du site que nous avions retenu.

Présentation des 2 sites :

-       Site exposé plein sud, qu'on avait choisi: Terrain excentré, projet qui sera plus coûteux que l’autre, car beaucoup d’espace à aménager, des réseaux à tirer (eaux usées, eau potable, électricité), route à construire. La MSP serait dans une zone non animée la journée car résidentielle uniquement.
-       Site proche de la Maison de retraite : Terrain central, proche de tous les commerces, pas de réseaux à tirer ni route à construire, espace ne nécessitant pas d’aménagement autour. Des parkings seront construit (extérieur et intérieur). Un projet de logement à accession libre est envisagé donc ferait significativement baisser les coûts, les bâtiments seront distincts. Projet économiquement moins cher, et donc le portage mixte (achat + location portée par mairie ou autre investisseur) serait faisable.

Le promoteur a par la suite confirmé l'aspect économique en nous donnant une fourchette approximative du prix au m2 selon le terrain: le premier terrain serait au minimum à 3000€/m2 et le deuxième au max à 2000€/m2.

Le portage du projet pourrait être mixte c'est à dire, des professionnels qui investissent et d'autres qui sont locataires d'un bailleur (mairie ou caisse des dépôts ou autre). Le maire dit que la commune pourrait porter les locaux vacants (pour les futurs médecins qui vont se bousculer pour travailler avec nous, car nous projetons au moins 2 cabinets de médecin en plus de celui du Dr Kalee et du mien), mais pas tous les locaux des professionnels locataires.

La question de fin de réunion fut donc encore une fois: Quel terrain choisissez vous?

Le laboratoire se positionne très fermement sur le choix: Le terrain proche de la maison de retraite ne sera pas assez accessible et visible pour lui et donc le risque économique est trop grand, il pense perdre des patients par rapport à son emplacement actuel, il préfère donc se retirer du projet si nous choisissons ce terrain, mais il dit comprendre un choix différent des autres professionnels. Malgré quelques interventions la décision semble ferme pour lui.

Nous préférons avec les autres professionnels nous concerter avant de donner une réponse définitive à la mairie, bien que la décision semble déjà se profiler: Nous souhaitons nous regrouper, le projet doit être viable économiquement et cet argument dépasse tous les autres.
Je propose donc pour simplifier la décision de faire un sondage en ligne via un formulaire google (ça aussi j'adore!!).

Nous convenons d'une prochaine réunion fin août pour la décision finale.

Donc vous connaissez déjà la date approximative du prochain épisode :)

Et pour le courrier, nous avons décider d'attendre.

A très bientôt.

Dr Paragliding qui ne désespère pas :)

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